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深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)  

2010-10-29 15:47:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      为正确、及时审理房地产纠纷案件,根据相关法律、司法解释,结合深圳市两级法院民事审判实践,提出以下意见:

一、建设工程施工合同

1、当事人非法转包建设工程被认定无效,但工程经竣工验收合格,实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的,可予支持。

2、承包人非法转包、违法分包建设工程的,不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力;建设工程经竣工验收合格,发包人以承包人非法转包、违法分包为由,请求减少约定工程价款的,不予支持。

3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令,当事人以工程无合法报建手续为由,请求不付或少付工程款的,不予支持。

4、建设工程经过数次转包,未实际施工的承包人(转包人)依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的,不予支持。

二、房屋买卖

5、因房地产开发企业的原因,买受人未能取得其购买的房产的权属证书。为实现他人债权,法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同,请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记,如房产已具备办证条件,应予支持;竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的,应予支持。

6、商品房买卖合同约定,房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件,否则视为不符合交付标准。房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的,买受人有权拒绝接收房产;但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由,主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的,不予支持。

7、商品房买卖合同约定,房地产开发企业交付房产前,应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。房地产开发企业交付房产时,房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明,但未通过规划验收的,买受人有权拒绝接收房产;但买受人接收房产后,又以工程未通过规划验收为由,主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的,不予支持。

8、由于房地产开发企业的原因,买受人在商品房买卖合同约定的期限内未能取得房屋权属证书,买受人请求出卖人支付至权属证书办出之日止的延期办证违约金的,如诉讼期间权属证书仍未办出,对买受人的请求应予部分支持,由房地产开发企业承担至法院判决生效之日止的违约金。

9、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先,房地产开发企业的交房义务在后,买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期交房违约责任的,房地产开发企业有权行使先履行抗辩权,无需向买受人承担延期交房的违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的,且买受人已支付大部分购房款的,房地产开发企业的先履行抗辩权不成立,买受人可以要求房地产开发企业承担延期交房的违约责任,房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。

10、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先,房地产开发企业办理《房地产证》的义务在后,买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期办证违约责任的,房地产开发企业有权行使先履行抗辩权,无需向买受人承担延期办证违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的,且买受人已支付大部分购房款的,房地产开发企业的先履行抗辩权不成立,买受人可要求房地产开发企业承担延期办证的违约责任,房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。

11、出卖人在签订买卖合同时隐瞒(未告知买受人)房屋被查封的事实,其后根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定主张买卖合同无效的,不予支持;买受人因合同目的不能实现请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

买受人签订合同时知道房屋被查封的事实的,亦不影响合同效力。

12、抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押房屋,未通知抵押权人或未告知买受人的,不影响房屋买卖合同的效力。

13、房屋登记的所有权人转让共有房屋,后该登记权利人或其他共有人以转让行为未经其他共有人同意为由主张买卖合同无效的,不予支持,但买受人知道或者应当知道房屋为出卖人与他人共有的除外。

14、房屋买卖合同订立后,出卖人又将该房产高价出卖给第三人,导致买卖合同目的不能实现的,买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。

15、买受人已向出卖人支付全部价款并实际占有房产,但未办理过户登记手续,如买受人对此没有过错,其请求法院确认房屋归其所有的,可予支持。

16、出卖人已付清房款并占有出卖的房产,当事人以出卖人未取得该房产的权属证书为由,请求确认买卖合同无效的,不予支持。

17、房屋买卖合同约定,一方违约时,对方可要求违约方承担支付违约金或赔偿损失等违约责任,但不得要求对方继续履行合同的,从其约定。

18、房屋买卖合同无效或被撤销后,买受人如已获得占用房产的利益,应折成房屋使用费补偿出卖人;出卖人应将收取的购房款及孳息返还给买受人。

19、房屋买卖存在“阴阳合同”,其中阳合同中的价格条款规避国家税收的,该条款无效,交易价格按符合双方真实意思表示的条款认定。如该条款的无效不影响整个合同的效力,当事人以存在避税的价格条款为由,请求确认合同全部无效的,不予支持。

有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳买卖合同中约定不一致的,应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效,非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。

买卖双方在阴合同中有逃避税收的内容约定,之后一方要求按真实成交价签订用于办理产权过户手续的阳合同,另一方不同意,导致合同未能履行的,视为双方就买卖主要条款未达成合意,阴合同对当事人无约束力,当事人请求适用定金罚责、赔偿损失或支付居间费的,不予支持。

20、当事人因二手房买卖合同纠纷提起诉讼,将交易对方和居间人列为共同被告,请求居间人直接退还定金或从居间人处直接没收定金的,法院可判令居间人履行支付义务。

三、房地产租赁

21、房屋租赁合同的一方当事人请求对方共同办理合同登记备案手续的,应予支持。

22、承租人为与出租人建立租赁合同关系而交纳的“入场费”、“加盟费”等费用,合同期满终止或承租人违约导致合同解除,承租人请求返还的,不予支持;出租人违约导致合同解除,其又未能证明该费用已实际用于合同履行,承租人请求返还的,可视合同履行情况予以部分支持。当事人另有约定的除外。

23、承租人以出租人未向其开具租金发票为由拒付租金的,该抗辩理由不成立,但当事人另有约定的除外。

24、承租人拖欠租金达到合同约定的出租人行使合同解除权的条件,出租人在承租人补交了租金后的合理期限内不行使合同解除权的,该权利消灭。

25、出租人未经行政主管部门批准,擅自改变房屋用途并出租或与承租人约定改变房屋用途的,除因此造成重大安全隐患、损害社会公共利益或存在其他无效情形外,租赁合同有效。未经批准改变用途导致承租人无法按照约定方式正常使用租赁房屋的,承租人有权要求解除合同。

26、房屋出租后再抵押的,抵押权的实现不影响承租人优先购买权的行使;房屋抵押后再出租的,承租人优先购买权的行使不得对抗抵押权人。

27、出租人将已出租的房屋抵押后,又与承租人约定延长租赁期限或降低租金标准的,该约定不得对抗抵押权人。抵押权人行使抵押权,在拍卖出租房屋的公告中未公示该延长租赁期限或降低租金标准的约定的,该约定对竞得人不具有法律约束力;拍卖公告中已经公示的,对竞得人具有法律约束力。

28、房屋所有人出卖租赁房屋,在给承租人的优先购买权通知中规定了答复期的,承租人在答复期限内明确表示放弃优先购买权或逾期不作答复的,均可认定其放弃了优先购买权。优先购买权通知中未规定答复期限的,自承租人收到该通知之日起1个月为合理答复期。

29、房屋租赁合同存在“阴阳合同”,其中阳合同中的租金条款规避国家税收的,该条款无效,租金标准按符合双方真实意思表示的条款认定。如该条款的无效不影响整个合同的效力,当事人以存在避税的租金条款为由,请求确认合同全部无效的,不予支持。

有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳租赁合同中约定不一致的,应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效,非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。

30、以面积计租的租赁合同履行过程中,出租人以租赁房屋的实际面积大于合同约定面积为由要求承租人补交租金差额的,不予支持;承租人以租赁房屋的实际面积小于合同约定面积为由要求出租人退还租金差额并有证据证明的,可予支持。

31、出租人将通过出让方式取得的国有土地使用权出租给承租人后,一方以出租人未对该土地进行开发为由,请求确认租赁合同无效的,不予支持。

32、租赁合同在《合同法》实施前签订,从《合同法》实施之日起二十年内的租赁期有效,超过二十年期限的部分无效。

三、物业服务

33、物业服务合同到期后,小区业主委员会未与物业服务企业签订合同,但亦未要求其退出物业服务区域,仍由其为小区提供物业服务,该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定的标准,支付合同到期后继续服务期间的物业费的,可予支持。

34、小区车位、车库属于物业服务企业的物业管理区域,建设单位请求由其自行管理车位、车库的,不予支持。

35、房屋具备交付条件,买受人在房地产开发企业已通知其入伙后,以房屋权属未登记至其名下且其未实际办理入伙手续为由,拒付物业费的,不予支持,但买受人有正当理由拒绝办理入伙手续的除外。

36、拍卖人接受法院委托拍卖房产时,未公示说明原业主拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由竞得人承担,物业服务企业请求竞得人承担该费用的,不予支持;物业服务企业亦不得以上述费用未得到清偿为由,拒绝为竞得人办理入伙手续或提供物业服务。

37、出卖人与买受人签订的买卖合同中,未明确约定出卖人拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由买受人承担,物业服务企业请求买受人承担该费用的,不予支持;物业服务企业亦不得以上述费用未得到清偿为由,拒绝为买受人办理入伙手续或提供物业服务。

38、个别业主起诉房地产开发企业,请求其按《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的有关规定,向行政主管部门指定的物业专项维修资金专户划入首期归集的专项维修资金的,可予支持。

39、追索物业专项维修资金的案件,当事人提出诉讼时效抗辩的,不予支持。

40、业主委员会代表业主,就有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼的,应先经业主大会决定通过。

四、其他

41、合同约定当事人一方向另一方交付履约保证金、担保金、押金等,并约定收款一方有权在对方违约时没收该笔费用,但未约定付款方在对方违约时有权要求双倍返还该笔费用的,当事人主张定金权利的,不予支持。

42、当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致,人民法院告知当事人可以变更诉讼请求后,当事人拒不变更的,人民法院可驳回其诉讼请求。

当事人依据一审法院的释明变更诉讼请求后,二审法院认为一审法院释明不当的,应将案件发回重审,不应针对当事人变更后的诉讼请求直接作出裁判。

43、当事人请求对方支付暂计至起诉之日止的利息,人民法院在审理案件时应行使释明权,要求当事人明确是否放弃起诉日以后的利息请求。如当事人表示不放弃,且其利息请求具有事实和法律依据的,人民法院应判决利息计算至判决确定的清偿之日止。

44、当事人要求对方承担逾期付款违约责任,但其提出的违约金计算依据不成立,且当事人之间又无逾期付款违约金标准的有效约定的,人民法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

 

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