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日志

 
 

开发商在预售房屋时未履行合理告知义务如何…  

2010-01-11 23:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   案情简介

   2005126日,被告***房地产开发有限公司(以下简称***地产公司)在位于******区运河路28号开发承建了“***小区。原告贾***看到被告***地产公司楼盘宣传广告后,遂于200532日与被告***地产公司签订了《商品房买卖合同》,并约定被告应当于20051231日前向原告交付房屋,原告应于20051231日前分期支付购房款。在签订商品房买卖合同时,被告***地产公司就原告贾***所购买的房屋内有三根供水管道(一根是热水管道,两根是冷水管道,每根管道的直径约8公分)的特殊状况未对原告贾***履行告知义务

  20051218日,被告***地产公司将上述房屋实际交付给原告贾***。原告贾***入住后发现该房屋自门厅至厨房有三根供水管道,管道距地面有2.3米。该管道的安装对原告贾***房屋门厅的使用有一定影响,后经过原告贾***对该房屋进行装修,现三根供水管道对房屋的使用效果影响不大。但是,原告贾***为降低三根供水管道对房屋使用造成的影响,支付了一定的装修费用。对此费用,原告贾***多次要求被告***地产公司承担,但遭到被告***地产公司的拒绝。

  原告贾***认为,(1200532日,自己与被告***地产公司签订了《商品房买卖合同》,根据合同的约定,本人已按照合同约定的时间交付了全部房款。20051218日入住后,发现自己的房屋内有三根供水管道(一根是热水管道,两根是冷水管道),每根管道的直径约8公分,严重影响了房屋的美观,亦对房屋的使用造成了一定的障碍。为了降低三根供水管道对房屋使用造成的影响,本人在装修时对三根管道进行了改造,避免了三根管道对房屋使用造成的效果影响。对此,被告***地产公司在出售房屋时,未向购房者告知房屋内有三根供水管道的特殊状态,其行为构成欺诈,理应承担由此造成的经济损失;(2)房屋内的三根管道占用房屋门厅4.84平方米的面积,此面积不应计算在房屋的建筑面积之内,被告***地产公司理应按照购房合同中的房价将4.84平方米的面积购房款予以退还。

  双方经多次协商未果,原告贾***2006324日依法向***市通州区人民法院提起诉讼,要求法院判决被告***地产公司按照购房合同中的房价将4.84平方米的面积购房款17956.40元予以退还,并承担对三根管道进行改造所支付的装修费6000元。

  被告***地产公司认为,原告贾***所诉是事实,但该管道距地面有2.3米,并不影响其对该房屋的实际使用。根据《***市建设工程概算定额》的规定,超过2.2米就直接计算建筑面积,原告贾***提出房屋内的三根管道占门厅4.84平方米不应计算面积,要求退还其部分购款款17956.40元是没有法律依据的,故不同意原告的上述要求,请求法院对此项诉讼请求予以驳回。但对原告贾***装修门厅所付出的装修费用,本公司愿意给其补偿1700元。

  法院判决

  ***市通州区人民法院经审理认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定,为合法有效的合同。根据《合同法》的有关规定,当事人行使权利、履行义务,应当遵循诚实信用的原则。在本案中,被告***地产公司与原告贾***签订《商品房买卖合同》时,应对原告贾***所购买的房屋自门厅至厨房室内有三根管道的特殊状况履行告知义务,但其未履行告知义务,对此应承担相应的民事责任。原告贾***在对该房屋门厅的管道进行装修时,确实支出一定费用,对此,被告***地产公司应给原告贾***适当的经济补偿。但在法律规定的举证期限内,原告贾***未提供相应的证据证实其此部分的经济损失,本院经实地调查和评估,将其损失数额酌定为2500元。根据《***市建设工程概算定额》的规定,超过2.2米就直接计算建筑面积,在本案中,原告贾***提出房屋内三根管道占门厅面积4.84平方米不计人建筑面积,要求***地产公司退回购房款17956.40元作为补偿,违背上述相关的规定,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第6条、第42条、第113条之规定,判决如下:

  一、被告***房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内给付原告贾***经济补偿费2500元;

  二、驳回原告的其他诉讼请求。

  争议焦点

  开发商在预售房屋时未履行合理告知义务,购房者应当如何要求开发商承担赔偿责任?

  律师点评

  本案是商品房预售合同纠纷中比较典型的案例,主要涉及以下两个问题:

  1,房地产开发商预售房屋时是否应当履行合理告知义务?根据《合同法》第6条规定:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在本案中,被告***地产公司与原告贾***签订《商品房买卖合同》时,非常清楚预售的怡佳小区的涉案房屋,自门厅至厨房有三根直径约8公分的供水管道,而被告却没有将此种情况如实告知原告贾***,致使原告贾***合理地认为该房屋与同层的其他房屋一样,即门厅至厨房没有供水管道穿过。虽然该楼房供水管道的设计不存在违法之处,高层住宅用水确需从低层(即管道层)室内穿过,但被告***地产公司在预售该房屋时,应当遵循《合同法》规定的诚实信用原则,如实告知购买方,即告知原告贾***该房屋门厅上方有三根直径约8公分的供水管道穿过的事实。但在本案中,被告***地产公司在预售该房屋时却没有履行应尽的合理告知义务,故对此应当承担相应的民事责任。

  2.开发商未履行告知义务,给购房者造成的损失应当如何承担赔偿责任?根据《合同法》第42条第(二)项规定,当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。因此,在本案中,被告***地产公司与原告贾***在签订《商品房买卖合同》时,隐瞒了所预售的该房屋自门厅至厨房有三根直径约8公分的供水管道事实,没有如实告知原告贾***。显而易见,对一般的购房者来说,在签订商品房买卖合同时,要充分考虑房屋的美观和使用,如果开发商履行合理告知义务,且价格又与同层的其他布局相同的房屋没有差异,那么该诉争房屋内的三根直径约8公分的供水管道就可能成为影响合同订立的重要事实,故被告***地产公司应当对其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实而给原告贾***造成的经济损失承担损害赔偿责任。根据《合同法》第113条第1款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此,其赔偿额应当相当于因违约所造成的经济损失。

  在本案中,原告贾***要求被告***地产公司按照购房合同中的房价将4.84平方米的面积购房款17956.40元予以退还,其主张是否成立?根据《***市建设工程概算定额》的规定,低于2.2米不计算建筑面积,而本案中诉争房屋内的供水管道距地面有2.3米,而且并不足以影响原告贾***对该房屋的正常使用,故原告贾***提出有三根供水管道占门厅4.84平方米不应计算建筑面积,要求被告***地产公司退还该面积购房款17956.40元的诉讼请求于法无据。可见,一审法院没有支持原告贾***的此项诉讼请求亦是正确的。

  综上所述,在本案中,由于被告***地产公司没有履行合理的告知义务,隐瞒了该房屋门厅上方存有三根供水管道的事实,导致原告贾***不得不对该房屋门厅上方的三根直径约8公分的供水管道进行装修、掩饰,并支出一定的费用,对此,被告***地产公司应给予原告贾***适当的经济补偿。补偿数额应根据原告贾***对该二根供水管道装修、掩饰所需的合理费用由法院酌定。在本案中,原告贾***在法律规定的期限内未向受诉法院提供其此项经济损失的相关证据,后在受诉法院实地调查、评估的情况下,最后确定被告***地产公司赔偿原告贾***经济损失2500元,是符合法律规定的,亦是合理的。

 

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