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如何与物业管理公司办理物业管理手续?  

2009-12-25 01:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  购房者对开发商交付使用的房屋进行验收合格后,应与小区的物业管理公司签署《小区物业管理公约》和《前期物业管理服务合同》等法律文件。购房者与物业管理公司签署上述法律文件后,即等于是开发商已将合格的房屋交付给购房者,开发商的交付义务即履行完毕,购房者亦可以对接收的房屋进行处理。因此,购房者与物业管理公司办理相关手续,也是购房者收房的一个重要环节。大致上购房者与物业管理公司办理物业管理手续的程序是:

 

  (1)签署《小区物业管理公约》。《小区物业管理公约》的内容,基本上是由房地产开发商依据国家法律法规与政策的要求而制定,并经房屋行政管理部门备案。购房者对于上述管理公约的内容应当予以接受,如果认为公约的内容条款严重不公、显失公平、限制购房者的合法权益,购房者可以保留意见,并拒绝签署该公约。

 

  但是购房者应该注意,上述管理公约是临时性的,一旦业主委员会成立业主大会,业主将有权参与管理公约的制定,然后重新与物业管理公司签订物业管理合同。一般情况下,前期的《物业管理服务合同》应该包括以下主要条款:

 

  1)双方当事人的姓名或名称、住所。

 

  2)管理项目--即接受管理的房地产名称、坐落位置、管理范围的界限。

 

  3)管理内容--即具体管理事项,物业管理公司具体管理的公共性服务项目主要体现在以下几个方面:

  ①清洁卫生:楼宇内公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及小区的保洁;

  ②绿化物日常维护:对绿化物进行定期修剪、施肥、更新;

  ③治安管理:设专职保安人员,每天24小时巡逻值班;

  ④公共蓄水池维护:楼内公共蓄水池应定期清洗消毒;

  ⑤水电管理:对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常维修;

  ⑥排污设备管理:清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池的排污等;

  ⑦高层楼宇增设的服务项目:配备专职电梯管理人员,搞好电梯维护、保养;

  ⑧根据需要增设的其他服务项目。

 

  (2)购房者向物业管理公司交付物业管理费用。物业管理公司在提供物业管理服务的过程中,有权向业主或使用人收取一定的管理费用。其管理费用构成主要包括:基本管理费用、服务人员的工资和按规定提取的福利费,服务项目的物资损耗补偿费(含公共设施、设备的维护保养费),直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费、法定税费、合理利润。一般情况下,物业收费的标准,购房者与开发商也会在购房合同中作出明确的约定,比如“前期物业管理期间,物业服务收费价格为____/?平方米(建筑面积)”。据此,购房者根据购房合同中约定的交费标准交费即可。

 

  另外,物业管理服务收费必须实行明码标价,收费项目、标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收人和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

 

  (3)签署各项管理守则,如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等守则。

 

  一般情况下,购房者验收房屋签署房屋交接单,并与物业管理公司签署上述文件后,物业管理公司会将房屋的钥匙交给购房者,购房者拿到房屋钥匙后,就基本上完成了所有的收房手续。

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