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商品房质量问题纠纷的处理  

2009-12-22 23:53:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  (一)因商品房质量问题发生纠纷的处理

 

  最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

 

  该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准,将商品房质量问题分为两类:严重影响正常居住的商品房质量问题和一般质量问题。

 

  1.一般质量问题,出卖人应当在保修期内承担修复责任

 

  所谓修复责任,是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念,与《商品房销售管理办法》第三十三条中的“保修责任”在内容上侧重点有所不同。“修复”一词重在强调修理的结果,“保修”一词强调了出卖人的作为义务—修理,对修理的结果似乎并没有进行明确的规定。

 

  关于保修期以及保修范围问题,根据建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的商品房质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。”

 

  关于“最低保修期限”,建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项规定:“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。”

 

  最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条还规定,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

 

  2.因商品房质量问题严重影响正常居住使用的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失

 

  因商品房质量问题严重影响正常居住使用的具体情形,有关法律法规并没有作出规定。我们认为,(1)应当对“正常居住使用”概念进行合理界定,但该概念不是一个可操作性较强的技术概念,更多地存在于人们的生活观念中,需要法官结合不同的案情以及生活经验予以正确认定。(2)从可否修复的角度考察,可以修复的,不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住;经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了(严重)影响。

 

  (二)商品房主体结构不合格,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失

 

  最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十二条规定:“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或者商品房交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

 

  建设部《房屋接管验收标准》第 4.5.1条《主体结构》编对商品房主体结构的质量标准进行了规定。

 

  1.因商品房主体结构质量不合格不能交付使用,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失

 

  商品房主体结构质量不合格不能交付使用,是指不能通过商品房建筑工程竣工验收的情形。《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

 

  2.商品房交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失

 

  商品房依照《建筑法》第六十一条规定交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、建设部《商品房销售管理办法》第三十五条规定,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权解除合同,并请求赔偿损失。

 

  (三)擅自变更商品房设计导致不能实现合同目的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失

 

  变更设计问题,常常出现在商品房预售中。原则而言,预售合同一旦成立并生效,预售人应当按照预售合同中约定的商品房设计方案精心设计、施工,未经预购人同意,不得擅自变更设计。擅自变更商品房设计导致不能实现合同目的的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失。

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