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商品房房屋质量纠纷  

2009-12-22 23:59:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  一、几种常见的房屋质量问题

  二、房屋质量问题产生的根源

  三、房屋质量问题的防范

 

 

  房屋质量问题是房地产交易中的核心问题,也是引发众多纠纷的焦点。本篇主要谈谈房地产交易中的房屋质量纠纷问题。

 

 

  一、几种常见的房屋质量问题

 

  人们通常说的房屋存在质量问题,指房屋达不到法定或约定的质量标准,存在质量缺陷。从总体上分,房屋质量问题大致有三类:违规质量问题,违约质量问题,使用质量问题。

 

  (一)违规房屋质量问题

 

  违规房屋质量问题,是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见,也最容易引发纠纷的一类质量问题。包括:屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动,有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落,墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水,阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热,电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求,室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题,毫无疑问,应由开发商向购房人承担法律责任,包括:修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任,购房人与开发商之间往往存在严重分歧,从而引发纠纷。

 

  案例一: 张女士从某开发商处购买了一套商品房,但人住1年后,即发现承重墙体出现多条裂缝,张女士即找开发商要求退房并赔偿装修损失,但开发商认为,该房屋已经验收合格,且张女士入住前也进行过验收,此后,张女士进行了装修,该裂缝应属装修不慎所致,且没有对其居住安全造成根本影响,同意为其修理,但拒绝退房。双方多次交涉,均未能达成一致,张女士诉至法院,法院经审理后认为,该房屋处于保修期内,开发商无法证明张女士装修时已对承重结构进行过拆改,因此,该房承重墙出现裂缝应属房屋质量不合格,且裂缝超过了相应标准,对购房人的居住安全造成了不利影响。因此,判令开发商退房并向张女士返还房款、装修款及相应利息。

 

  案例二:李先生购买了一套公寓,交房时,由于李先生在国外,故未能按期办理人住手续。1年后,李先生回国,领取钥匙人住。在人住3个月后,该室厨房热水管突然脱落,由于当时李先生不在家,漏水漫人客厅,淹坏了铺设的木地板。李先生认为该房屋质量不合格,诉至法院,要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为,该房屋已经竣工验收合格,且1年前即已向李先生发出入住通知,是由于李先生自身原因未办理人住手续,应视为已经交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,因此,目前已过保修期,开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后,认为,虽然l年前开发商即向李先生发出交房通知,但由于李先生未对该房进行验收,该房屋的保修期应从李先生实际人住日起算,因此,开发商应为李先生修理水管并承担赔偿责任。

 

  上述两起纠纷均是房屋出现质量问题后,开发商不愿承担相应责任引发的。在实践中,如果开发商能够切实本着服务业主,质量至上的态度,勇于承担责任,妥善解决出现的问题,纠纷是完全可以避免的。

 

    (二)违约房屋质量问题

 

    这类房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。

 

    案例一:某开发商在楼书中承诺,其开发的楼盘将使用“通力牌”电梯,但在交房时,业主却发现,使用的电梯品牌并非是“通力牌”。部分业主认为,现使用的电梯在价格及品质上均远远低于“通力牌”电梯,于是诉至法院,要求开发商退还部分房款。但开发商认为,楼书仅是宣传资料,其不等同于合同,对双方不具有必然约束力,并且,是因为在安装时没有购买到“通力牌”电梯,为不影响工期,才使用了其他品牌代替,现有电梯在性能上并不低于“通力牌”电梯,没有任何质量缺陷,开发商不应当承担法律责任。法院经审理后认为,由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题进行明确约定,且业主无法证明开发商现使用的电梯存在较之“通力牌”电梯存在明显质量缺陷,因此,业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据,法院不予以支持。

 

  案例二:某开发商在与购房人签订的合同中约定使用的空调品牌是“三菱”,但没有就空调产地及规格等具体事项进行约定。交房后,部分业主认为,该楼盘使用的空调是国产三菱空调,但根据该楼盘的售价,其应当使用日本原装三菱空调,且规格应高于现装空调,开发商已构成房屋质量违约,要求开发商退补两种空调的差价。由于开发商拒绝,业主诉至法院。法院审理后,认为,由于双方并没有就空调产地规格等进行明确约定,开发商使用的空调符合合同约定的品牌,因此驳回了业主的诉讼请求。

 

  这类纠纷既是房屋质量纠纷也是违约纠纷,其基础是双方的自由约定。要避免这类纠纷,关键在于买卖双方提高合同意识,在签订合同时,就相关问题及责任承担等作出明确约定,从而避免纠纷,减少矛盾。

 

  (三)使用房屋质量问题

 

  这类质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷,而是由于购房人没有按照要求使用相关设备,从而使其达不到正常使用功能,甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题,应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。

 

  案例一:陈小姐购买了一套经济适用房,办理入住手续后,陈小姐并没有实际居住。某天,陈小姐突然接到通知,其凉台上的锅炉水管冻裂漏水。陈小姐赶回去一看,其室内装修的木地板已被泡坏,并且,其楼下业主也因此受到了严重损失。陈小姐诉至法院,认为凉台上安装的水管不符合保温要求,要求开发商承担赔偿责任。法院在审理中查明,该房屋采用的是独立供暖系统,凉台上的水管是采暖锅炉的进水管。开发商在交付的住宅使用说明书中已明确提示,冬季应当使供暖锅炉处于低温运行状态,如果不使用,应将人户总给水阀关闭并排空水管内余水,以避免凉台上的锅炉水管冻裂漏水,物业公司也作了类似通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉,也没有按要求关闭人户总给水阀,才导致损害事件发生,因此,陈小姐应当对自身损失及由此引起的他人损失承担赔偿责任,开发商不承担责任。

 

  购房人在取得房屋所有权的同时,也应当履行按要求使用房屋及相关设备,保证其正常运行的义务,以避免给他人及自身造成损失。

 

 

  二、房屋质量问题产生的根源

 

 

  房屋质量问题的产生,究其根源,主要有两方面:一是在工程的建设过程中,一些开发商为提高利润,即在材料的采购上做文章,以低价产品代替高价产品,甚至以次充好,以假充真。二是一些建筑单位为加快工期,降低成本,往往采取简化操作工序,减少材料使用的手法,比如,将需要做两层防水的地面改为做一层,需要拧五下的螺钉只拧三下等等。

 

 

  三、房屋质量问题的防范

 

 

  (一)完备的法规政策是杜绝房屋质量问题的基础

 

  只有建立了完备的法规政策,明确的了房屋质量标准,消费者在实践中才能真正做到有法可依,切实维护自身的合法权益。近年来,建设部先后出台一系列法规政策,以加强房屋质量立法,提高工程质量,维护消费者合法权益。2000年,建设部出台了《房屋建筑工程质量保修办法》,就房屋建筑工程的最低保修期作出了明确规定:地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。有力地维护了消费者的合法权益。

 

  (二)严格的执法措施是杜绝房屋质量问题产生的界键

 

  有法可依,还必须有法必依。只有各级质量监督管理部门和执法机构都本着认真负责的态度,严格执法,严惩质量违法事件,才能建立威慑力,迫使部分开发商、建筑商打消侥幸心理,堵住质量问题产生的缺口。

 

  (三)正确的质量意识是杜绝房屋质量问题产生的根本

 

  要杜绝房屋质量问题,从根本上讲,还得立足于开发商、建筑商树立正确的质量意识观,注重工程质量,在材料设备的采购中,在工程的施工操作中,严格遵守相关法律规范,才能从根本上提高工程质量,杜绝房屋质量问题。

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